Договор аренды: что это такое, что важно знать,
и как его составить

Что такое договор аренды

Аренда — это сделка по передаче имущества за плату во временное владение и пользование или только пользование. Требования к таким соглашениям приводятся в главе 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Однако, необходимо учитывать и прочие нормы. Например, при аренде земельных участков следует учитывать еще и нормы Земельного кодекса.

Что такое предмет договора аренды

Предмет — это бездействие или вся совокупность действий, которые стороны обязуются предпринимать или не совершать в рамках соглашения. Он позволяет определить суть правоотношений и руководствоваться нормами законодательства.

Иногда стороны умышленно или ошибочно обозначают свое бездействие или действия как одну сделку, тогда как в действительности совершается другая — тогда происходит подмена предмета договора. Однако в этом случае применяются правила, действующие для фактически возникающих правоотношений (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Предметом будет совокупность всех следующих признаков:

• Временная передача. Ее срок ограничен определенным периодом.
• Разрешается владение и пользование. Распоряжаться арендованной вещью нельзя.
• Возмездная передача. Платежи не предусмотрены, это безвозмездное пользование.
• Вручается непотребялемое имущество, не исключенное из оборота.

Положения о ДКП используются для этих разновидностей, когда не введены отдельные правила.

Возможны две формы сделок:

• устная — допускается в ограниченных случаях и при цене не более 10000 рублей;
• письменная — составление и последующее подписание документа, содержащего все условия.

Какие формы существуют

Форма договора аренды — это способ, при помощи которого стороны излагают свою волю на совершение сделки. По общему правилу, устные соглашения могут заключать обычные люди, когда срок пользования движимым имуществом не превышает один год. Во всех остальных случаях сделки нужно совершать письменно.

Для проката, лизинга, аренды транспорта, предприятий, зданий, сооружений, природных объектов обязательна письменная форма. Если недвижимость передается на год и более, необходима госрегистрация. Независимо от срока нужно регистрировать и аренду предприятий.

Что такое условия договора

П. 1 ст. 432 ГК РФ закрепляет понятие «существенных условий». Без их согласования договор не признается заключенным (консенсуальный договор) согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ. Это информация, которая позволяет безошибочно идентифицировать имущество для передачи. Для недвижимых объектов это точный адрес, кадастровый (условный) номер, для транспорта — госномер и VIN.

Существенным является условие о размере арендной платы в договорах аренды здания и сооружения или земельного участка (п.1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 Земельного кодекса).

Какие есть виды договоров и чем они отличаются друг от друга

Существует несколько разновидностей, в отношении которых действует ряд особых правил.

Виды договора аренды	Предмет договора	Нормы и статьи	Шаблон
Аренда недвижимого имущества	Арендодатель возмездно или безвозмездно передает арендатору во временное пользование или владение и пользование здание, сооружение, земельный участок и т. п.	§§ 4-5 главы 34 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ, ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».	Аренда недвижимости
Аренда движимого имущества	Арендодатель возмездно или безвозмездно передает арендатору во временное пользование или владение и пользование непотребляемые вещи.	§§ 1-3 главы 34 ГК РФ.	Аренда движимого имущества
Лизинг	Арендодатель приобретает непотребляемые вещи (кроме земельных участков и природных объектов) и передает арендатору во временное возмездное владение и пользование, а Арендатор по окончанию договора это имущество выкупает.	§ 6 главы 34 ГК РФ, ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».	Лизинг
Договоры субаренды	Арендатор с согласия арендодателя передает полученное по договору аренды имущество третьим лицам во временное возмездное или безвозмездное пользование или владение и пользование.	П. 2 ст. 615 ГК РФ.	Субаренда

Кто является сторонами договора

Сделки совершают физические и юрлица. Арендодателем будет собственник или уполномоченное им лицо, у которого должна быть доверенность на совершение юридически значимых действий. В интересах сторон могут действовать представители. Их полномочия определяются законом, судебными решениями, доверенностями и другими документами.

Федеральная или муниципальная собственность передается органом госвласти или местного самоуправления, в чьем ведении находится имущество этого вида. Соглашения с коммерческими структурами заключаются, как правило, от имени их руководителей. Сделки в интересах недееспособного или ограниченно дееспособного лица совершают их опекуны и попечители с согласия органа опеки. Сделки в интересах несовершеннолетних граждан совершают их родители или законные представители.

Права и обязанности обеих сторон

Они обозначаются в договоре. Минимальный список определяется сутью правоотношений.

Арендодатель:

• вместе с вещью вручает принадлежности и документы;
• производит работы по капремонту;
• может через суд требовать досрочного расторжения, если контрагент портит вещь или допускает существенное нарушение условий сделки — например, задерживает арендные платежи или пользуется имуществом не по назначению.

Арендатор:

• обязан вовремя передавать плату;
• выполняет обслуживание, несет расходы на содержание, делает текущий ремонт;
• получает перед другими преимущественное право на продление (перезаключение) при добросовестном исполнении всех ранее зафиксированных условий;
• по истечении срока возвращает вещь.

К некоторым разновидностям сделок предъявляются дополнительные требования. Для договора аренды недвижимого имущества — это обязанность госрегистрации (при сроке аренды от года).

Владелец может обозначить в договоре запрет или согласие на субаренду. При обоюдной договоренности допускается выкуп имущества. При этом в качестве цены купли-продажи могут засчитываться внесенные платежи.

Что нужно учитывать при расчете и указании арендной платы

Размер, способ и сроки ее перечисления закрепляются соглашением сторон. Если эти условия не обозначены, применяется практика, которая сформировалась для похожих условий.

Основной способ — периодические или единоразовые платежи. Следует помнить, что в России платежным средством признается рубль (п. 1 ст. 140 ГК РФ). Расчеты иностранной валютой возможны не всегда и регулируются отдельными документами. Также без дополнительных финансовых и правовых механизмов не получится вносить плату драгоценными камнями или металлами. В счет платежей допускается передача другой вещи, процента прибыли (плодов или продукции), оказание услуг, выполнение работ по улучшению имущества.

Раз в год разрешается повышать платежи, но конкретные сроки и порядок определяют стороны договора. При задержке платежей, они могут истребоваться досрочно, но в сумме, которая не превышает два срока подряд.

Содержание арендуемого имущества

Арендодатель при необходимости осуществляет капремонт. Если соответствующие работы не проводятся, арендатор может выполнить их сам. Расходы взыскиваются с владельца или идут в зачет платежей за пользование. Вместо капремонта можно требовать расторжения сделки и возмещения убытков либо сокращения размера платежей.

Арендатор за собственные средства содержит имущество в надлежащем состоянии, но положения закона или условия сделки могут освобождать его от этой обязанности.

Улучшения арендуемого имущества, произведенные арендатором

Отделимые улучшения принадлежат арендатору. Их расходы могут компенсироваться по усмотрению собственника. Неотделимые — производятся с согласия собственника.

Какие правила есть при определении сроков договора

Сроки закрепляются в документе, иначе сделка заключается на неопределенный срок, и в дальнейшем стороны могут отказаться от нее, если предупредят об этом контрагента минимум за месяц. Если в договоре аренды недвижимого имущества нет указания, что какая-то из сторон может его расторгнуть, расторжение возможно только на основаниях, закрепленных в законе.

Согласно статьям 450, 619 и 620 Гражданского кодекса РФ, расторгнуть договор аренды недвижимого имущества можно в следующих случаях:

• по обоюдному согласию сторон;
• по решению суда;
• при существенных нарушениях договора;
• если обстоятельства изменились (ст. 451 ГК РФ);
• при невозможности выполнения условий договора.

В некоторых случаях действуют предельные сроки. В частности, они предусмотрены для арендаторов имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 39.8 ЗК РФ). Субарендатор не может пользоваться вещью дольше, чем определено в изначальном договоре с арендодателем.

Условия досрочного расторжения

Досрочное расторжение договора аренды происходит в судебном порядке. Решение может выноситься в пользу собственника, если арендатор:

• портит имущество и пользуется им не по назначению;
• просрочил платежи за два периода подряд;
• вопреки условиям соглашения или требованиям закона не выполняет работы по капремонту.

Предварительно арендодатель должен направить письменное предупреждение с требованием исполнить обязательства в разумные сроки.

Согласно закону, арендатор может инициировать расторжение, если:

• по обстоятельствам, за которые он не отвечает, вещь более непригодна для использования;
• собственник не осуществляет капремонт;
• после того как имущество получено, в нем обнаруживаются недостатки, которые мешают использовать вещь по назначению;
• собственник уклоняется от передачи имущества или мешает пользованию.

Как правильно согласовать возврат арендуемого имущества и на каких условиях

Законодательство не устанавливает точную процедуру и конкретные сроки возврата. Чтобы избежать возможных проблем, стороны должны зафиксировать эти условия самостоятельно.

• Возврат имущества происходит после расторжения договора или во время разбирательств.
• У владельца есть право на получение арендной платы за период задержки возврата.
• Может предусматриваться неустойка. Если не закреплено другое правило, убытки могут взыскиваться сверх неустойки добровольно или в судебном порядке.

Условия зависят от конкретных ситуаций. Например, если транспорт арендуется без экипажа, по истечении срока арендатор может просто припарковать и оставить автомобиль в месте, где это разрешено правилами дорожного движения (стандартная практика для каршеринга), или он должен пригнать машину по указанному адресу. Если это закрытая территория, нужно предусмотреть порядок допуска на нее арендатора.

Спецтехника часто перевозится при помощи особого оснащения, например, тралов или железнодорожных платформ. В таком случае стоит зафиксировать в документе, кто будет организовывать и оплачивать транспортировку.

Какие нюансы нужно учитывать в договоре для урегулирования возможных споров

Основное правило — необходимо точно обозначать все суммы, даты, перечислять все
действия, которые должны совершить стороны. Устоявшаяся практика расчетов не всегда покрывает фактические издержки.

Проанализируйте особенности имущества, заранее определите, какой результат хотите получить от сделки. Особого внимания заслуживает состояние собственности. Фиксируйте в актах сдачи-приемки все дефекты или указывайте, что повреждений нет. Дополнительно проводите фото- и видеосъемку состояния объекта, размещайте материалы в облаке, указывайте ссылку на файлы в акте сдачи-приемки имущества.

Предусмотрите время и условия, чтобы провести диагностику или детальный осмотр. Для проверки исправности механизмов и электроники или их заявленных характеристик может требоваться специальное оборудование. Некоторые дефекты проявляются только в течение достаточно долгой проверки. Например, когда агрегаты прогреются до определенной температуры спустя несколько часов работы.

Бонус: как составить договор аренды квартиры

Чаще всего физические лица на возмездной основе получают или передают для временного проживания квартиру или комнату. Ошибочно такие правоотношения называют «арендой». В действительности их нужно определять как наем жилого помещения. Для соответствующих договоров соблюдение письменной формы обязательно. Если период найма составляет год или более, нужна государственная регистрация, для краткосрочных соглашений она не требуется.

Составим такой договор при помощи редактора PDF Commander.

1. 1. Запустите приложение. Если у вас есть бланк, перетащите файл с ним в окно редактора. В противном случае кликните «Создать PDF».

   

   
   
2. 2. В начале обозначьте место и дату составления документа. Для этого воспользуйтесь опциями «Редактировать» и «Текст».

   

   
   
3. 3. Аналогичным образом введите полные фамилию имя и отчество, а также паспортные данные нанимателя и наймодателя.

   

   
   
4. 4. Укажите адрес квартиры и количество комнат. Если в жилище остаются вещи (например, мебель, бытовая техника), их нужно перечислить, указать их примерную стоимость.

   

   
   
5. 5. Обозначьте дату передачи квартиры и период найма. Далее определите стоимость и порядок расчетов. Стереть ненужный фрагмент документа можно опцией «Скрыть область».

   

   
   
6. 6. Зафиксируйте другие нужные условия. В конце документа продублируйте паспортные
   и контактные данные сторон, оставьте место для подписей. Затем сохраните или распечатайте получившийся договор.

   

   
   

Для вашего удобства мы подготовили бланки договоров. Вы найдете их на странице шаблонов.

Итоги

Договор аренды — это сделка, которая регулируется главой 34 ГК РФ и рядом иных нормативных актов. По ее условиям, за плату и на время во владение и пользование передается конкретная вещь. В большинстве случаев условия нужно закреплять письменно. Нарушение этого правила может повлечь недействительность сделки. Стороны вправе определить, кто будет выполнять капитальный ремонт. Арендатор несет ответственность за обслуживание имущества и своевременное перечисление платы. При нарушении условий участники сделки вправе обратиться в суд с односторонним требованием о расторжении.